Düşüncelerimin Yansımaları Keyifli Okumalar.. Yusuf Deniz İNAN : Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesi

Yalova' ya 2012 yılında geldiğimde ev ihtiyacından dolayı mevcut mütevazi arsa üzerinde ev yapmak istedik. Ancak gördüm ki bu konuda büyük boşluk var. Arsa sahipleri henüz iskanın ne olduğunu dahi bilmiyorlar, tamamen müteahhitlerin insafına kalmış bir oyun halinde evler yapılıyordu. İdari ve teknik şartname hazırlayarak iskan ve kat mülkiyeti dahil ekledim. Çalışma çok değerli büyüğüm Sayın Hasan Uğur BERTÜRK' ün tecrübeli kalemiyle son halini aldı. İyi kötü bir mücadeleden sonra nihayet kendi evimizde huzur içinde oturuyoruz. Çok şükür.

Bu esnada elde edilen tecrübeyi ve genel teknik şartnameyi paylaşmak isterim. Sorusu olan bana özelden yazabilir. Elimden geldiğince yardımcı olmaya, en azından doğru adreslere yönlendirmeye çalışabilirim. Selam ve saygılarımla.

xxxxxxxx İNŞAAT SAN. TİC. LTD. ŞTİ İNŞAAT TEKNİK ŞARTNAMESİDİR

Aşağıdaki teknik şartname tamamı itibarı ile, taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki gayrimenkul inşası vaadi hükümlerine tabi olup, sözleşme şartlarındandır.

1) İnşaatın nev'i:

Mukavele konusu bina tamamen betonarme karkas, 1. sınıf malzeme ve işçilik kullanılarak, yapı denetim firması kontrolünde teknik şartnameler, ruhsat ve projesine uygun olarak inşa edilecektir.

2) Zemin etüdü ve Betonarme

· Bodrum kotu seviyesinde muayene çukuru açılacak, bu çukurdan alınan numunelerin laboratuar kosullarında teste tabi tutulması suretiyle, Zemin Etüd Raporu hazırlanacaktır. Zemin Etüd Raporu ilgili idaresinin onay verdigi yetkili firmalar eliyle yapılacak ve Jeoloji Mühendisleri Odalarına onaylatılacaktır.

· Binanın betonarme (statik) Projesi, T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan “AFET BÖLGELERiNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELiK” hükümlerine uygun olarak hazırlanacaktır.

· İnşaat, en son deprem yönetmeliğine uygun şekilde, radye temelli, betonarme karkas olarak yapılacaktır.

· Projelendirme, ST III sınıfı nervürlü demir ve asgari C30 sınıf beton kullanılacak şekilde hazırlanacaktır. C30 hazır beton derneği üyesi firmalardan satın alınacak, sertifikalı nervürlü demir kullanılacak, Müteahhit 7-28 günlük test raporları ve demir örneklerinin bir nüshasını arsa sahiplerine verilecektir.

3) Sığınak ve Su deposu

· Binada sığınak kısmına (yönetmeliklerde belirtilen ölçüde) su deposu yapılacak, hidrofor konulacaktır. Elektrik kesintisinde devreye girecek olan jeneratör (Güç kaynağı) montajı yapılacak ve çalışır konumda teslim edilecektir.

· Sığınakta ısı ve su yalıtımı yapılacaktır.Gro beton üzeri iki kat bitümlü membran ile bohçalama sistemi kullanılarak izolasyon yapılacaktır.Ayrıca su basmasına karşı önlem alınmış olacaktır.

· Sığınakta PVC vasistas kullanılarak yeterli havalandırma sağlanacaktır.

· Sığınak iç aydınlatılması yapılmış, kara sıvası tamamlanmış, kapısı takılı olarak teslim edilecektir.

4) Duvarlar:

· Dış duvarlar 15 cm'lik ytong ile yapılacaktır. (Yalova’ da TSE belgeli 13,5 luk tığla yan örülerek üzeri kara sıva kaplandı) İç duvarlar ise; 10 cm'lik veya 15 cm'lik tuğla ile yapılacaktır. Üst teras bacaları 8’lik tuğla ile daireye ayrı çalışılaaktır.

· Daireler arası ortak yatak odası bölme duvarı, strafor izolasyonlu olarak imal edilecektir.Katlar arası tavan/taban için, ısı ve ses izolasyon yalıtımı olarak enaz 30cm.’lik asmolen uygulanacaktır.

· Balkonlar dört sıra tuğla duvar, üzeri geniş mermer (En az 35 cm) uygulanacaktır.

5) Sıvalar:

Dış sıvalar ve kaplamalar projeye uygun olacaktir. Binanın dış cephesine kaba sıva uygulanacaktır.Dış cephelerde komple mantolama yapılacaktır (enaz 16 yoğunluklu ve en az 4cm kalınlıkta karbonlu mantolama uygulanacak, ısı köprüsü bırakılmayacaktır).İç duvarlarda alçı sıva yapılacaktır. (Yalova’ da kara sıva uygulandı) Alçı sıva üzerlerine saten alçı uygulanacaktır.

6) Elektrik Tesisatı:

· İnşaatta kullanılacak tüm elektrik malzemeleri TSE belgeli 1. sınıf malzeme ( Viko marka) olacaktir.

· Tesisat onaylı projeye uygun olarak yapılacak , dairelere sigorta kutusuna kadar 3-faz (trifaze) elektrik verilecektir.

· Ana tabloda her daire için SIEMENS kaçak akım rölesi kullanılacaktır.Bu maddeden dolayı topraklama tesisatı yapılacaktır.

· Kablolar TSE kalite belgeli SIEMENS (PIRELLI) veya HESS marka veya muadili, sigortalar SIEMENS veya SCHNEIDER marka V otomat tipi olacaktır.

· Her bağımsız bölmede yeterli sayıda (oda ve salonlarda 2- 3 adet) priz, anahtar olacaktır.Balkonlara dış mekan elektrik prizi konulacaktır.Prizler topraklı priz olup,her prize toprak hattı çekilecek, prizlerde “sıfırlama” yöntemi uygulanmıyacaktır.

· Daire içinde Telefon ve çift uydu anteni ile, Merkezi uydu anten tesisatı döşenecektir (uydu anten ve telefon sortileri, salona, oturma odalarına ve mutfağa ayrı ve çalışır olarak çekilecektir).

· Ayrıca dairelerle bina dış kapı irtibatını sağlayacak renkli diafon tesisati kurulacaktır.

7) Sıhhi Tesisat:

İnşaatta kullanılacak tüm sıhhi tesisat malzemeleri TSE belgeli 1.Sınıf Fırat marka olacaktır.Sıcak su için, banyolar ve mutfağa kombiden irtibatlı su tesisatı yapılacaktır.(Yalova’ da ısı kaybını engelleyen folyolu boru kullanıldı. Ayrıca yoğuşmalı kombi için su gideri konuldu)

Arık su boruları bacadan yukarı havalandırma bırakılarak ağrı telle kapatılacaktır.

8) Kalorifer ve Doğalgaz Tesisatı:

Kalorifer ve doğalgaz tesisati TSE belgeli 1. sınıf malzeme kullanılarak yapılacaktır.Kombiler , balkon veya daire dışına monte edilen bir dolap içinde,su gideri bağlantısı yapılmış olarak, yoğuşmalı tip ECA marka (24 kW / enaz %105 verim), müteahhit tarafından takılacaktır. (Kombi 35 lik olduğunda daha güçlü sıcak su üreterek sıcak su çıkışlarından daha iyi verim sağlanıldığı gözlendi. Sanırım kullanılan borunun çapıda sıcak su basıncında etkili.) Yalova’ da mobil ısı tesisatı ve DD plus petek kullanıldı. Ancak kalorifer sıcak su çıkışları duvardan alınabilse daha iyi olabileceği değerlendirildi). Termal kamerayla yapılan ısı görüntülerinde en yüksek ısı kaybının camlarda mermer üzerinden olduğu belirlendi. Mermerler içerden sıfır uygulandı. )

9) Sayaçlar:

Her daireye diğer dairelerden bağımsız elektrik,su,doğalgaz sayacı takılacaktır.Sayaçlar mobilya pano içine monte edilecektir.

10) Asansör:

Projeye uygun olarak, zemin daireler ile aynı düzlemden itibaren, TSE Kalite belgeli, çift hızlı 4 kişilik asansör kullanılacaktır. Asansörün ruhsatı Müteahhit tarafından alınacaktır.

11) Dış ve İç Doğramalar:

· Binanın dış doğramaları, lSI camlı WINSA veya PİMAPEN(7000 renkli serisi) yapılacaktır. 4+16+4 mm ebatında çift cam kullanılacaktır.

· Odalar ,salon ve mutfakta en az bir pencere çift açılır kapak sisteminde olacaktır.

· Dış camlara gömme pancur yapılacaktır.

· Daire içi oda kapıları ahşap mobilya kapı yapılacaktır.Daire sahiplerinin isteğine göre, bazı bölmelerin kapısı “kayar kapı” tipinde olabilecektir.

· Dairelerin dış kapıları 1. Sınıf çelik kapı olacaktır.Dış kapı pervazlarının duvar ile arasına köpük vs. malzeme kaplanacak, belirlenecek kod numarası ile KALE gömme kilit , uygun tokmak ve dürbün konulacaktır.

· Pencere denizlikleri 1.sınıf malzeme ve işçilikle mermer olacaktır.

12) Mutfak Dolapları:

Projesine ve yerine uygun olarak 1. sınıf renkli profil kapaklı membran kaplamalı hazır mutfak olacaktır. Mutfak tezgahı İtalyan kaplama malzemeli yapılacaktır. Mutfak tezgahlarında gerekirse daire sahibinin isteği dogrultusunda, metre tülü 200 - 300 TL değerinde granit tercih edilecektir. Mutfak lavabosu çiftli Teka veya muadili bir marka tercih edilecektir.Tezgah üstü gizli aydınlatma yapılacaktır. Ocak hizasına gelen kısma davlumbazlı aspiratör taklılacaktır.Ocak ve fırın için doğalgaz tesisatı çekilecek ve bağlantısı yapılacak şekilde hazırlanacaktır. (Yalova’ da bloom marka mekanizma kullanıldı.)

13) Armatür ve vanalar:

Mutfak, Banyo ve WC ' lerde kullanılacak tüm armatürler 1. sınıf ( ECA Marka) olacaktir. Dairelerde kullanılacak vanalar, şibel vana olacaktır.

14) Vitrifiye ve Küvet Takımları:

· Banyo içine Akrilik küvet yapılacak, askılı lavabo ve klozet takımı monte edilecektir.

(Klozet takımı 1. Sınıf Çanakkale veya muadili olacaktir.) Küvete duşa kabin (5mm tamper camlı) yapılacak, Ayrıca banyoda uygun ölçüde spotlu banyo dolabı montajı yapılacaktır.

· Banyoya, Havlupan krom panel radyatör konulacaktır.

15) Yer ve Duvar Seramikleri:

Daire içi ıslak zeminlerde, yerler 33x33 cm 1. sınıf kalebodur, duvarlar 25x33 cm veya 20x25 cm 1. sınıf kalebodurla kaplanacaktir.Kalebodur seçimi, Mal sahibi tarafından birlikte yapılacaktır. Banyo ve WC duvarları tavana kadar kalebodurla kaplanacaktır.( Kalebodur markasi Çanakkale Seramik veya Ege Seramik olacaktır. ) Daire sahiplerinin isteği dogrultusunda antre ve Mutfak zeminlerinde 1. Sınıf seramik tercih edilecektir.

16) Parke Kaplamalar:

Tüm oda ve salonlar 1. sınıf malzeme ve işçilik kullanılarak laminant parke ile kaplanacaktır. En az Crone veya EGGER 8 mm'lik 32.000 devirlik laminant olacaktir. (TSE belgeli 1. Sınıf ithal Alman malı) Laminant seçimi daire sahipleri tarafından yapılacaktır .

17) Boya Kaplamaları:

Binanın dış cephesi, mimarın onayı ve görüşleri doğrultusunda dizayn edilecek, malzeme seçimi buna göre yapılacak, cephelere estetik görünüm kazandırılacaktir. Dairelerin içinde, 1. sınıf silinebilir su bazlı teflonlu nano teknoloji boya kullanılacaktır. ( Daire içi boya renkleri, arsa sahibinin tercihi doğrultusunda seçilecektir) Bina dışı dış cephe reçineli JOTUN boya kullanılacaktır.

18) Apartman Girişi ve Merdiven Boşlukları:

· Apartman girişi binanın güney cephesine yapılacaktır.

· Basamak ve zeminler 1. sınıf malzemeden estetik görünümlü bir mermerle kaplanacaktir. Ayrıca bina giriş holü zeminine, yıldız desenli estetik görünümlü şekil yapılacaktır. Apartman giriş kapısı Çelik dizaynlı , ahsap kaplamalı çift kanatlı kapı yapılacaktır.

· Merdiven ve balkon korkulukları mat aluminyum (küpeşte) olacaktır. Küpeşte vidaları puntolama uygulanacaktır.

· Asansör etrafı yerden tavana kadar granit kaplanacaktır.

· Apartman boşlukları zeminden en üst noktaya kadar en az 1 m mermer kaplanacaktır.

· Apartman girişi ve merdiven boşluklarında, sensörlü anahtarsız aydınlatma sistemi kullanılacaktır.

· Apartman girişine, Engelli’ler için tekerlekli sandalyenin çıkabileceği (eğim %5 - % 10 arası, genişlik ise, en az 120 cm. olacak şekilde) rampa yapılacaktır.İnşaat, engelli sandalyesinin asansör dahil daire kapı girişlerine kadar sorunsuz ulaşabilecek şekilde ulaşabilecek şekilde projelendirilip imal edilecektir. Asansör ve daire kapılarına kadar sahanlık boyutları, Engelli sandalyesi ile birlikte ilave 1(bir) kişinin sığabileceği genişlikte olacaktır.

19) Otopark ve Bahçe Düzenlemesi:

· Arsa dış sınırları en son zeminden sonra üzeri en az 1,5 m uygun yükseklikte duvarla çevrilecektir. Duvar İnşaatın yapıldığı parselin çevresi boyunca, alt tarafı TEMELLİ olacak şekilde, en az 1mt. yüksekliğinde, küpeşte kullanılarak perde beton yapılacak, tüm sınırlara ait duvarlarda bütünlük sağlanacaktır.Duvarlar üstüne ferforje dekoratif demir malzeme monte edilecek ve demirleri boyanacak.Duvar üstünde aydınlatma tesisatı çekilecek lambaları takılacak.

· Otopark kapısı elektrik motor tahrikli uzaktan kumandalı olacaktır.Her daireye 1 (bir ) adet uzaktan kumanda cihazı verilecektir.Oto girişleri için yapılacak otopark kapısı haricinde, yaya girişi için demir giriş kapısı yapılacaktır.

· Parsel içine yabancıların girmesini engellemek için, yaya giriş kapısına şifreli kapı kilidi, görüntülü telefon sistemi ile zil monte edilecektir.Bunun için yeraltından sözkonusu (sokağa açılan) yaya kapısı ile daireler arasına elektrik tesisatı çekilecek , daire sahiplerinin gelen kişiyi monitörden görerek onaylaması durumunda yaya kapısı açılabilecektir.

· Her bağımsız bölüm için ayrı otopark tahsis edilecektir, ayrıca bina çevresinde boş kalan bölüme mimari estetigine uygun yeşil alan yapılacaktır.Otopark, çim taşı veya kilit taşı ile döşenecektir.Otopark helojen aydınlatma ile , bahçe içi ise dekoratif lambalar ile aydınlatılacaktır.Otopark kapı girişi ile yaya girişi için ayrılmış olan kapının aydınlatması sağlanacaktır .

20) Çatı

Bina , çatı (%33 eğimli) izolasyonlu çelik konstriksiyonlu yapılacak, üstü TSE kalite belgeli keçeli membran ile kaplanacaktır.Çatı kumlu membran ile kaplanacaktır.Çatı altına ısı yalıtım malzemesi (folyolu membran) serilecektir.

21) Posta Kutusu:

Apartman girişinde, bağımsıoz bölüm sayısı kadar çelik veya formika gömme posta kutusu yapılacak, ayrıca cemekanlı bir ilan yeri yeri konulacaktır.

22) Su Giderleri ve Yangın tesisatı:

· Balkon ve çatı giderleri ayrı bağlantı yapılacaktır.

· Yönetmeliklere uygun olarak yangın tesisatı yapılacak, her kata en az 8 kg lık yangın söndürücü takılacaktır.

23) Klima Sistemi:

Binanın estetik görüntüsünü bozmaması için, her daireye 2 adet (salon ve yatak odası tarafı) için klima dış ünitesinin takılacağı yer yapılacak ve su gideri çatı oluk bağlantısı yapılacaktır.